LOGEMENT

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Un juste équilibre entre nos quartiers

Les rapports de la Fondation Abbé Pierre sur le mal-logement restent très préoccupants. Nous maintiendrons le pourcentage de logements sociaux au niveau actuel en veillant à un bon équilibre entre les quartiers. Nous élaborerons avec les bailleurs sociaux, une charte sur le vieillissement et l’habitat. Nous favoriserons les échanges de logements sociaux en mettant en œuvre des dispositifs facilitant les échanges entre des familles désirant s’agrandir et les personnes âgées désirant un logement moins cher et moins grand. Un inventaire et un plan d’éradication des logements insalubres seront mis en place. En relation avec les associations, nous privilégierons les solutions de logement intergénérationnel ainsi que la création de logements d’urgence.

Nous ferons une priorité de la Qualité Environnementale des Bâtiments et favoriserons pour les constructions et les rénovations les démarches de Haute Qualité Environnementale. Enfin nous porterons une attention toute particulière à la préservation de l’habitat pavillonnaire.

De tous les grands dossiers de Fontenay-sous-Bois, celui du logement est sans doute le plus crucial. Il détermine tous les autres sujets qui sont de la responsabilité de notre ville. C’est d’ailleurs et de longue date, une des questions prioritaires des Fontenaysiens et des Fontenaysiennes tant les coûts de location ou d’achat deviennent hors de portée pour nombre d’entre-eux, tant les déséquilibres sont grands entre les différents quartiers de notre ville.

A Fontenay-sous-Bois, la situation est disparate mais les constats sont les mêmes pour une catégorie importante de la population de notre ville : les classes dites « moyennes » n’ont pas accès à l’immobilier dans certains quartiers de notre ville (le canton Ouest principalement) car les prix y ont grimpé de manière vertigineuse mais ces classes moyennes n’ont pas accès non plus au logement social, situé principalement dans le canton Est (mais pas seulement), en raison de leurs revenus trop élevés.

Fontenay risque de perdre ainsi à terme de sa substance et de sa diversité avec les classes moyennes notamment les familles, contraintes un jour de quitter notre ville. Ce risque s’est clairement matérialisé à Paris et dans certaines villes limitrophes comme Vincennes par exemple.

Nous risquons également de voir se développer un Fontenay à deux vitesses et socialement désintégré laissant face à face les plus aisés et les plus modestes. C’est notre vivre ensemble qui est clairement menacé.

D’où la nécessité absolue et urgente de mettre en œuvre un nouvel équilibre pour le logement, qui sollicite tous les acteurs, élus, pouvoirs publics, organismes du logement social, investisseurs institutionnels, opérateurs privés, associations. Une mobilisation qui doit être sans faille et dépourvue d’arrière-pensées politiciennes.

Ce nouvel équilibre doit concerner tous les volets du logement : social, intermédiaire, locatif ou en accession à la propriété. Il a pour objectif de desserrer les contraintes foncières ou les blocages administratifs, et il doit s’inscrire dans un horizon de moyen-long terme prenant en compte notamment les évolutions inéluctables en matière d’intercommunalité avec la création prochaine de la Métropole du Grand Paris.

Deux orientations principales :

1. Il faut construire plus à Fontenay

Nous ne construisons pas assez pour répondre à la demande et nous sommes très en retard par rapport aux objectifs, il est vrai irréalistes, du Programme Local pour l’Habitat de notre ville. Le maire actuel a très peu construit au cours des 6 dernières années et ceci quel que soit le type de logement.

Ceci suppose d’avoir une politique volontariste pour mieux utiliser le foncier disponible et/ou pour donner une affectation logement à des bâtiments publics existants.
Cela ne signifie pas qu’il faudra construire des tours ou des grands ensembles ni qu’il faudra remettre en cause le caractère pavillonnaire de certains quartiers de Fontenay.
Les programmes immobiliers nouveaux, en matière de logement, devront être le plus souvent de petite taille, hormis les grands projets d’aménagement comme Péripole ou le Fort de Nogent qui constitueront deux éco-quartiers à créer à un horizon de 10 ans.

2. Il faut construire mieux avec une répartition plus équilibrée entre :

  • Privé/public (social et ultra-social) ;
  • Collectif/individuel ;
  • Location/propriété ;
  • Studios/T2/T3/T4+ ;
  • Est/Ouest.

I. Dix engagements :

1. Multiplier par 2, en 6 ans, le nombre de nouveaux logements construits (par rapport au nombre de constructions nouvelles réalisées par la municipalité actuelle entre 2008 et 2013) . Nous envisageons au minimum un nouveau quartier à Fontenay, sur le site du Fort de Nogent, qui, avec l’appui du ministère du logement changerait d’affectation pour devenir un eco-quartier sur un site exceptionnel . Un second ecoquartier pourra être envisagé sur une partie du site Peripole (dans la mesure ou il serait démontré que la proximité de l’autoroute n’est pas redhibitoire)

2. Maintenir le pourcentage de logements sociaux autour du niveau actuel de 34% en veillant à un meilleur équilibre entre quartiers et en s’efforçant de corriger ces déséquilibres.

3. Trouver, pour le logement d’urgence ou pour le logement « ultra social », de vrais logements. Par exemple, en regroupant trois ou quatre logements sociaux individuels autour d’un animateur social, comme dans un foyer. Ce type de logement-relais devra être imposé dans notre Plan Local de l’Habitat.

4. Participer à la mise en œuvre du Contrat Social pour le Logement élaboré par la Fondation Abbé Pierre. 60 ans après l’appel de l’Abbé Pierre, la question du logement n’a pas été résolue dans notre pays. La dispersion des responsabilités, la multiplicité des acteurs font que ce chantier, pourtant prioritaire, est loin d’avancer aussi rapidement que la situation l’exige. Mal logés, jeunes ayant du mal à accéder à l’autonomie, expulsions, SDF, cette réalité témoigne de notre retard. Nous considérons que le logement doit constituer une grande cause nationale pour les cinq prochaines années. Fontenay doit y prendre toute sa part. Nous défendons notamment l’idée que le logement ultra social proposé aux plus démunis doit être non pas concentré mais diffus et, pour être efficace, organisé aussi souvent que possible en petits ensembles de trois ou quatre logements avec un hôte ou une hôtesse chargé(e) de partager avec les personnes relogées l’immense travail de reconstruction humaine. À la fois une clef dans la poche et une présence humaine pour accompagner.

5. Eradiquer les logements insalubres ou délabrés ou nécessitant de gros travaux de mise en conformité, à partir d’un inventaire précis de ces logements (individuels mais aussi collectifs).

Prendre contact avec tous les propriétaires concernés et leur proposer la rénovation ou la réhabilitation de leur logement.

Prendre en charge tout ou partie des travaux (maîtrise d’ouvrage et financement par la Ville et/ou par une association spécialisée, maîtrise d’œuvre confiée à des entreprises locales avec insertion), mettre ces logements en location sociale pendant 20 ans (percevoir les loyers) et restituer le bien au propriétaire au bout de 20 ans, libre de toute occupation. Travailler sur ce dossier en étroite collaboration avec une association spécialisée.

6. Favoriser les programmes de logement assurant une réelle mixité au sein d’une même résidence, mixité intergénérationnelle et sociale. Nous pouvons envisager plusieurs actions, encouragées par la Ville, qui doit avoir un rôle déterminant et volontariste en lien avec les bailleurs et les associations :

Obtenir pour Fontenay le label « Ville amie des aînés » qui distingue les municipalités qui s’engagent à améliorer la qualité de vie des aînés en matière de solidarité, de santé, de loisirs, d’urbanisme et, bien sûr, d’habitat. Nous devons avoir la volonté de rendre la ville accessible à nos aînés partout, en mettant en place, par exemple, des résidences au sein desquelles, les personnes âgées occupent les appartements des étages inférieurs et les jeunes ou les étudiants, les appartements supérieurs. Avec, à la clé, un engagement de services entre séniors et juniors.

Elaborer, avec les bailleurs sociaux, une charte sur le vieillissement et l’habitat : adaptation des logements (sols antidérapants, équipements des salles de bains, commandes électriques à l’entrée des pièces, etc.) et aménagement des parcours résidentiels des séniors qui souhaitent par exemple passer d’un appartement trop grand à un plus petit.

Se rapprocher de certaines associations ou bailleurs (comme « Habitat et Humanisme ») qui sont pionniers en matière d’habitat intergénérationnel et de colocation solidaire : encourager ainsi la construction de résidences de petite taille (10 à 15 logements) avec toutes les combinaisons possibles : T5 (pour famille nombreuse ou colocation de jeunes), T3 (pour séniors en colocation ou familles), studios pour jeunes ou séniors. Le bailleur serait chargé de maintenir cette diversité intergénérationnelle et sociale.

Donner notre préférence aux programmes de logements où les jeunes, les familles et les personnes âgées se partagent équitablement les logements. Favoriser la mise en place de chartes signées par les locataires qui s’engagent par exemple à faire du soutien scolaire, de la garde d’enfants, du portage de courses… Avec des gardiens qui s’assurent, entre autre, que les engagements sont bien tenus et que la solidarité fonctionne…

7. Encourager la Qualité Environnementale des Bâtiments (QEB) et notamment de l’habitat, dans le neuf mais aussi dans l’ancien à partir d’un diagnostic précis sur le parc de logements existant. Cette exigence s’applique aussi aux bâtiments publics qui sont très en retard et peu exemplaires en la matière. Cette exigence environnementale est fondamentale. Notre ville doit donner l’impulsion en matière de développement durable. La mutation que nous connaissons est en effet une étape irréversible vers un autre modèle environnemental. On ne pourra plus revenir en arrière. C’est à une production et à une consommation plus durable, à un meilleur respect des ressources rares, à la lutte contre le réchauffement climatique que nous devons nous atteler. C’est le but de l’écologie positive, tout entière au service de l’homme et de la nature. Notre ville doit prendre toute sa place dans ce mouvement et doit être pionnière en la matière.

Les critères d’une véritable politique en matière de QEB concernent autant le propriétaire (occupant ou pas) que le locataire. Ces critères sont plus ou moins prioritaires en fonction de la nature du logement : collectif ou individuel, neuf ou ancien à rénover :

  • la construction : relations des bâtiments avec leur environnement immédiat, choix intégré des procédés, des matériaux et produits de construction, etc. ;
  • la gestion de l’énergie, de l’eau, des déchets, de l’entretien et de la maintenance ;
  • le confort hygrothermique, acoustique, visuel, olfactif ;
  • la santé : qualité sanitaire des espaces, de l’air et de l’eau.

Dans la mesure du possible, nous souhaitons nous inscrire, pour nos bâtiments et pour notre habitat, dans une démarche HQE®.

8. Donner la priorité à la réduction de la facture énergétique. C’est pour cette raison que nous donnerons la priorité à la gestion de l’énergie quelle que soit la nature du logement : nous nous fixons ainsi pour objectif (très) ambitieux de faire progresser de 40% la performance en matière de maitrise des consommations d’ici 2020, conformément aux objectifs du Grenelle de l’Environnement. Pour ce faire, la recherche de subventions devra être systématisée et les bons comportements devront être valorisés et partagés. La gestion de l’entretien et de la maintenance sera aussi une priorité car il convient d’encourager une démarche de coût global dans les réflexions partagées entre le propriétaire (occupant ou pas) et le locataire. Ce dernier devra être accompagné dans la mise en place et le suivi des contrats d’entretien et la mutualisation de ces contrats devra être favorisée.

9. Apporter une attention particulière à la relation architecturale des bâtiments avec leur environnement et à la qualité esthétique de son urbanisme : ce sont des symboles forts de l’attachement des Fontenaysiens à leur ville, de leur sentiment d’appartenance, de leur bien-être. Ceci contribue à ancrer fortement notre image auprès de nos concitoyens mais aussi de nos visiteurs extérieurs. Nous devons donc avoir le souci de l’embellissement de notre ville non seulement à travers ses logements (publics ou privés, collectifs ou individuels) mais aussi à travers ses bâtiments publics (administratifs, techniques, sportifs, culturels).

10. Optimiser les outils à notre disposition, existants ou à créer :
Le PLU qui devra être révisé si nous voulons réaliser les objectifs ambitieux du PLH en matière de construction de nouveaux logements ;

Le PLH dont les objectifs et surtout les plans d’actions devront être redéfinis pour qu’il soit plus précis et plus réaliste, plus équilibré et moins injuste ;

La SPL (Société Publique Locale) dont il faudra améliorer la transparence en termes de gouvernance et de fonctionnement et dont il faudra repréciser les relations avec notre ville ;

Un Office Public de l’Habitat dont la création devra être étudiée ;

Nos réserves foncières actuelles et futures qu’il convient de gérer en cohérence avec nos objectifs quantitatifs et qualitatifs en matière de construction. L’inventaire de ces réserves foncières devra être mis à jour régulièrement et communiqué une fois par an à tous les élus ainsi qu’au grand public (site internet de la ville) ;

La procédure d’attribution des logements sociaux qui ne devra plus être opaque et permettre une réelle adéquation entre la demande et l’offre. Les critères d’attribution devront être précisés et communiqués en toute transparence (mise en place d’un système en points), l’information sur les logements disponibles devra être développée (internet par exemple), le rôle des associations confrontées aux problèmes de logement devra être renforcé, le rôle des élus devra être redéfini ;

Les garanties d’emprunts devront être accordées aux bailleurs sociaux sous condition et sous réserve d’obtention de certaines contreparties : nature du programme de logements (mixité intergénérationnelle et sociale), qualité environnementale du bâtiment, clause de mieux disant social et/ou d’insertion au niveau de la réalisation du chantier, % de logements attribués par la ville, etc.

Les mesures permettant de solvabiliser les locataires : pour le paiement des loyers, accompagnement pour prévenir en amont les situations de surendettement, aide aux travaux permettant d’améliorer la qualité « énergétique » du logement ou l’adaptation de l’habitat au handicap ou à la perte d’autonomie. Mise en place d’un Pass Logement (sous condition de ressources), distinct du Pass Solidarité ;

La mise en œuvre d’un partenariat solide avec les communes voisines, pour décloisonner les structures d’aménagement, faire des économies de gestion et assurer un développement harmonieux et équilibré du logement sur un territoire intercommunal ;

Instauration d’un débat public annuel avec les habitants autour de la politique du logement à Fontenay, réunissant tous les acteurs concernés et s’appuyant sur un bilan détaillé des réalisations.

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